Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Odbiór robót budowlanych jako jeden z obowiązków inwestora.

Dokonanie odbioru robót stanowi jeden z obowiązków inwestora zawierającego umowę o roboty budowlane z wykonawcą.

Odbiór robót jest oceniany jako element przełomowy w stosunkach pomiędzy stronami umowy o roboty budowlane. Potwierdza wykonanie zobowiązania przez wykonawcę i otwiera mu prawo do żądania wynagrodzenia.

Protokół odbioru może wskazywać też na niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (w całości lub części) ze względu na występowanie wad i rodzić odpowiedzialność wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze.

Odbiór robót przez inwestora rozpoczyna też zwykle początek biegu terminów rękojmi za wady lub gwarancji (jeżeli jej udzielono).

Skutki odbioru robót budowlanych przez inwestora. 

Odbiór robót przez inwestora ma dwa podstawowe skutki dla relacji inwestor – wykonawca.

Przeprowadzenie czynności odbiorowych i sporządzenie protokołu zamyka etap realizacji robót.

W protokole odbioru robót budowlanych określa się zwykle zakres i jakość robót wykonanych przez wykonawcę.

Gdy inwestor dokonuje odbioru robót zgłoszonych przez wykonawcę, powstaje po jego stronie obowiązek zapłaty wykonawcy wynagrodzenia za wykonane roboty.

Moment odbioru robót przez inwestora powoduje także rozpoczęcie biegu terminów rękojmi za wady oraz gwarancji, jeżeli wykonawca jej udzielił inwestorowi.

Dlatego też odbiór robót jest oceniany jako moment przełomowy w relacji inwestor – wykonawca. Z tych też względów w praktyce często powstają spory co do tego, czy zgłoszone przez wykonawcę roboty nadają się do odbioru i czy należna jest mu zapłata za te roboty.

Praktyka pokazuje jednak, że nie każda odmowa odbioru robót jest uzasadniona. Dlatego do decyzji o odmowie odbioru robót zgłoszonych inwestorowi przez wykonawcę trzeba podchodzić z dużą rozwagą. Bezpodstawna odmowa odbioru robót może bowiem okazać się niekorzystna dla inwestora.

Kiedy inwestor może odmówić odbioru robót?

Obowiązek inwestora (zamawiającego) odbioru robót zgłoszonych przez wykonawcę nie ma charakteru bezwzględnego.

Inwestor może odmówić odbioru, gdy w wykonanych przez wykonawcę robotach są wady tego rodzaju, że uniemożliwiają normalne korzystanie z obiektu lub pozostają w sprzeczności z zawartą umową. Chodzi o takie przypadki, gdy obiekt, który wykonał wykonawca ma takie wady, że w ogóle nie można z niego korzystać, został wykonany z naruszeniem wymogów prawa budowlanego, podstawowych wymagań technicznych dla danego obiektu itd.

Zasadnicze znaczenie dla ustalenia czy w ogóle zachodzą podstawy do odmowy odbioru robót budowlanych ma po pierwsze to, czy występują jakiekolwiek wady, a następnie – jakie to są wady.

Jeżeli wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych i brak jest wad istotnych, inwestor (zamawiający) jest zobowiązany do ich odbioru.

Natomiast jeżeli w wykonanym przez wykonawcę obiekcie są wady, należy przede wszystkim ustalić jaki mają charakter. W praktyce rozróżnia się bowiem wady istotne i wady nieistotne.  

Wady istotne i nieistotne robót budowlanych. 

Wady nieistotne to takie, które nie uniemożliwiają normalnego korzystania z przedmiotu umowy (obiektu). Chodzi o drobne niedociągnięcia, konieczność wykonania drobnych poprawek, uprzątnięcia terenu budowy. W skrócie o takie wady, które nie uniemożliwiają inwestorowi korzystania z wykonanego obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Natomiast wady istotne to uchybienia znacznie cięższego kalibru. Są one na tyle poważne, że nie jest możliwe normalne i bezpieczne korzystanie z obiektu.

Chodzi tu o nieprawidłowości w wykonaniu obiektu, które powodują, że obiekt nie spełnia wymagań technicznych określonych w przepisach, jest wykonany niezgodnie z dokumentacją projektową, posiada poważne wady wykonawcze, które zagrażają jego bezpiecznemu użytkowaniu.

W takim przypadku może być też oczywiście mowa o sytuacji, gdy wykonawca w rzeczywistości nie wykonał w całości obiektu przewidzianego w umowie, a pomimo to zgłasza gotowość do odbioru. Gdy po sprawdzeniu okaże się, że przedmiot umowy nie osiągnął jeszcze gotowości do odbioru, ponieważ prace jeszcze trwają a obiekt nie nadaje się do użytkowania, inwestor ma podstawy do odmowy odbioru.

Wady nieistotne są w praktyce często określane jako usterki. Uczulam jednak, że samo posługiwanie się zwrotem „usterki” przez wykonawcę może być mylące. Może się bowiem okazać, że w rzeczywistości mamy do czynienia z wadami istotnymi. O tym, z jaką wadą mamy do czynienia decyduje jej faktyczny charakter i wpływ na możliwość bezpiecznego użytkowania obiektu, a nie to jakimi określeniami posługuje się wykonawca lub inwestor. 

Wady istotne jako podstawa odmowy odbioru robót. 

Odmowa odbioru robót budowlanych zgłoszonych przez wykonawcę może mieć miejsce wówczas, gdy stwierdzone zostanie występowanie wad istotnych. Chodzi o takie wady, które uniemożliwiają korzystanie z przedmiotu umowy (obiektu) zgodnie z jego przeznaczeniem oraz w sposób bezpieczny, zgodny z wymogami technicznymi dla konkretnego obiektu.

Odmowa odbioru robót budowlanych będzie więc uzasadniona jedynie wówczas, gdy stwierdzone wady będą na tyle istotne, że obiekt nie będzie nadawał się do normalnego użytkowania zgodnego z jego przeznaczeniem.

Określenie w umowie warunków odbioru robót. Odbiór bezusterkowy. 

Często spotykam się z przypadkami, gdzie w samej umowie o roboty budowlane zawarte jest zastrzeżenie, że odbiór robót może nastąpić wyłącznie wówczas, gdy nie będą one dotknięte żadnymi wadami. Chodzi o tzw. odbiór bezusterkowy.

W przypadku tego rodzaju zastrzeżeń umownych, sądy podchodzą do tego dość konsekwentnie. Generalnie przyjmuje się bowiem, że zastrzeżenie odbioru bezusterkowego jest sprzeczne z istotą umowy o roboty budowlane i stawia wykonawcę w znacznie gorszej pozycji od inwestora (narusza równowagę kontraktową stron).

Poniżej kilka przykładów z orzecznictwa dotyczących zastrzeżenia w umowie o roboty budowlane odbioru bezusterkowego:

- „Strony umowy o roboty budowlane nie mogą uzależniać odbioru tych robót od braku jakichkolwiek usterek, albowiem jedynie wady istotne uzasadniają taką odmowę” [wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 czerwca 2028 r., V ACa 1302/17]

- „odbiór robót jest obowiązkiem zamawiającego, a postanowienie umowne, które uzależnia prawo wykonawcy od podpisania bezusterkowego protokołu odbioru uznać należy za nieważne, jako sprzeczne z istotą umowy o roboty budowlane (...)” [wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 sierpnia 2017 r., I ACa 689/16].

- „obowiązek inwestora odbioru robót nie można sprowadzać do sytuacji, w której odebranie ma dotyczyć wyłącznie obiektu całkowicie wolnego od wad” [wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 kwietnia 2017 r., I CSK 333/16].

W praktyce zwraca się uwagę, że każdy stan, w którym inwestor miałby prawo do odmowy odbioru robót budowlanych ze względu na to, że obiekt wykonany przez wykonawcę odbiegałby od stanu idealnego założonego przez inwestora, byłby sprzeczny z naturą zobowiązania wykonawcy wynikającego z umowy o roboty budowlane, a także naruszałby równowagę pomiędzy inwestorem a wykonawcą. Taki stan stawiałby wykonawcę w niepewności co do zapłaty należnego mu wynagrodzenia za roboty budowlane oraz zwrotu wydatków.

Jeżeli więc w umowie, którą właśnie negocjujesz albo już ją podpisałeś, znajduje się zastrzeżenie, że odbiór robót może nastąpić wyłącznie wówczas, gdy przedmiot umowy nie ma żadnych wad, takie postanowienie może okazać się nic nie warte. 

Występowanie nieistotnych wad a odmowa odbioru robót. 

Zgłoszenie przez wykonawcę do odbioru robót budowlanych, które spełniają cechy obiektu wskazanego w umowie, nawet jeżeli zawierają pewne wady lub braki nie uniemożliwiające użytkowanie obiektu, rodzi po stronie inwestora obowiązek odbioru takich robót.

Oznacza to, że inwestor nie posiada wystarczających argumentów do uzasadnionej odmowy odbioru takich robót, a gdy pomimo to takiego odbioru odmawia, naraża się na negatywne dla niego konsekwencje. Wykonawca nie pozostaje w takiej sytuacji bez środków obrony.

Odmowa odbioru robót a przystąpienie do użytkowania obiektu. 

W praktyce zdarzają się także sytuacje, że inwestor odmawia odbioru robót budowlanych od wykonawcy twierdząc, że występują wady istotne, a pomimo to przystępuje do jego użytkowania.

Takie przypadki oceniane są dość jednoznacznie w praktyce sądowej. Sady uznają bowiem, że skoro inwestor przystąpił do użytkowania obiektu, to oznacza, że obiekt taki faktycznie nadaje się do użytkowania, a więc odmowa odbioru była nieuzasadniona.

W skrócie chodzi o to, że postępowanie inwestora, tj. przystąpienie do użytkowania obiektu jest sprzeczne z jego twierdzeniami o występowaniu wad istotnych obiektu zgłoszonego przez wykonawcę do odbioru. Gdyby bowiem obiekt faktycznie miał wady istotne, to zgodnie z ich definicją, obiekt taki nie powinien być zdatny do użytku.

Gdy więc występuje spór pomiędzy inwestorem a wykonawcą co do charakteru wad, postępowanie inwestora może przesądzić o tym, czy odmowa odbioru była zasadna czy też nie.

Skutki odbioru robót z wadami nieistotnymi. 

Odebranie przez inwestora robót, w których stwierdzono wady nieistotne nie uzasadnia odmowy odbioru, ale nie pozostawia inwestora bez prawa domagania się ich usunięcia. Służą do tego uprawnienia z tytułu rękojmi za wady lub gwarancji (jeżeli wykonawca jej udzielił).

Jeżeli więc w obiekcie występują wady nieistotne, inwestor może domagać się od wykonawcy ich usunięcia, korzystając z uprawnień właściwych dla rękojmi za wady albo z procedury gwarancyjnej, jeżeli wykonawca udzielił takiej gwarancji. Wybór sposobu usunięcia wad pozostaje po stronie inwestora. Należy jednak uprzednio sprawdzić postanowienia umowy zawartej pomiędzy inwestorem a wykonawcą, żeby mieć pewność co do tego, z jakich dokładnie uprawnień może skorzystać inwestor.

W praktyce budowlanej strony korzystają z licznych instytucji usprawniających realizację uprawnień inwestora do żądania usunięcia wad odebranego obiektu. Można do nich zaliczyć różnego rodzaju zabezpieczenia usunięcia wad i usterek, które upraszczają dochodzenie ewentualnych roszczeń z tytułu występowania wad i ich nieusunięcia przez wykonawcę.

Skutki odmowy odbioru robót budowlanych. 

Konsekwencje odmowy odbioru robót budowlanych należy podzielić w zależności od tego, czy odmowa była zasadna czy też niezasadna.

W przypadku, gdy stwierdzone wady obiektu są faktycznie istotne, inwestor jest uprawniony do odmowy odbioru robót od wykonawcy, żądania usunięcia wad i ponownego zgłoszenia robót do odbioru. Tutaj konfiguracja uprawnień inwestora jest zwykle dość szeroka i często szczegółowo określona w samej umowie o roboty budowlane. Istotne jest przy tym to, że odmowa odbioru w tym przypadku oceniana jest jako uzasadniona i nie powoduje negatywnych konsekwencji dla inwestora. 

Skutki bezpodstawnej odmowy odbioru robót budowlanych. 

Nieco inaczej sytuacja wygląda, gdy inwestor bezpodstawnie odmawia odbioru robót budowlanych wykonanych przez wykonawcę. Tutaj najczęściej w grę wchodzą przypadki, gdy inwestor błędnie kwalifikuje wady jako istotne, podczas gdy w rzeczywistości są to wady nieistotne, a obiekt nadaje się do użytkowania zgodnie z jego przeznaczeniem.

W takiej sytuacji odmowę odbioru uznaje się za bezpodstawną, zaś wykonawca jest uprawniony do żądania odbioru i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Jeżeli więc inwestor pomimo braku wad istotnych odmawia odbioru robót budowlanych, naraża się na popadnięcie w zwłokę w zapłacie wykonawcy należnego mu wynagrodzenia. W takiej sytuacji na niewiele się zdadzą także postanowienia umowne, w których znajduje się zastrzeżenie, że wykonawca może żądać wynagrodzenia wyłącznie po sporządzeniu bezusterkowego protokołu odbioru robót. Inwestora bezpodstawnie odmawiającego odbioru robót od wykonawcy takie postanowienia zwykle nie chronią.

Protokół jednostronnego odbioru robót. 

Dla wykonawcy odbiór robót przez inwestora ma znaczenie nie tylko w kontekście zapłaty umówionego wynagrodzenia. Często doprowadzenie do podpisania protokołu odbioru jest istotne także dlatego, że przenosi na inwestora ryzyko związane z utrzymaniem wykonanego obiektu. Do czasu odbioru robót za taki obiekt zwykle odpowiada wykonawca.

Jeżeli więc inwestor bezpodstawnie odmawia odbioru robót, wykonawca ma problem nie tylko z zapłatą wynagrodzenia, ale również odpowiedzialnością za wykonany obiekt. W praktyce w takich sytuacjach wykonawcy często decydują się na sporządzenie protokołu jednostronnego odbioru robót budowlanych. Dlatego w umowie warto zabezpieczyć się przed tego rodzaju sytuacjami i zawrzeć postanowienie dotyczące takich sytuacji. 

Podsumowanie 

Odbiór robót jest przełomowym momentem w relacji inwestor – wykonawca. Powoduje bowiem przejście ryzyka utrzymania obiektu z wykonawcy na inwestora, aktualizuje roszczenia o zapłatę umówionego wynagrodzenia, określa zakres i jakość wykonanych robót.

W praktyce budowlanej spory o odbiory robót czy też właściwą kwalifikację stwierdzonych wad są niemal codziennością. Istotna jest świadomość, że niewłaściwa kwalifikacja wad i bezpodstawna odmowa odbioru może przynieść więcej złego niż dobrego.

Nie zawsze jest również tak, że wszystkie zawarte w umowie postanowienia dotyczące odbiorów okazują się na późniejszym etapie wiążące dla stron. Przedstawiłam to na przykładach powyżej.  

Dlatego do czynności odbioru trzeba podchodzić z dużą rozwagą. Niewłaściwa ocena sytuacji może powodować negatywne konsekwencje dla inwestora, który bezpodstawnie odmawia odbioru robót. Z kolei wykonawca, który spotyka się z nieuzasadnioną odmową odbioru może domagać się zapłaty należnego mu wynagrodzenia.

Konieczna jest więc racjonalna i obiektywna ocena sytuacji, zamiast inicjowania sporu, który może się okazać z góry skazany na porażkę. 

Negocjujesz umowę, w której chcesz właściwie określić procedurę odbiorową?

Odmówiono Ci bezpodstawnie odbioru robót?

Potrzebujesz pomocy przy ocenie zachowania drugiej strony przy czynnościach odbiorowych?

Doradzam inwestorom i wykonawcom na każdym etapie procesu budowlanego. 

Monika Ged

radca prawny