Zakup mieszkania na rynku pierwotnym ma swoje dobre i złe strony. Wymaga jednak dopełnienia licznych formalności, co może być wyczerpujące.
Jedną z istotnych czynności jest określenie powierzchni użytkowej kupowanego mieszkania.
Dokumentacja powykonawcza powinna obejmować również obliczenia dotyczące powierzchni użytkowej. Rosnące nieubłagalnie ceny mieszkań powodują, że w rozliczeniach ceny nabycia mieszkania liczy się każdy metr.
Określenie powierzchni mieszkania
Umowa dewelorska powinna zgodnie z prawem powinna określać kilka ważnych elementów. Należy do nich m.in. cena nabycia mieszkania.
W umowie tej określa się również powierzchnię użytkową mieszkania oraz układ pomieszczeń. Zdarza się również, że strony określają także sposób wyliczenia powierzchni. Chodzi o wskazanie, jakimi normami lub zasadami należy się kierować przy obliczeniach.
Nie zawsze jednak te zasady będą wskazane wprost w umowie deweloperskiej. Postanowienia takie mogą znajdować się w załącznikach do tej umowy.
Dlatego warto być czujnym i dokładnie sprawdzić zarówno umowę jak i załączniki do niej.
Rozbieżności pomiędzy umową a rzeczywistością
Różnice pomiędzy powierzchnią użytkową wskazaną w umowie deweloperskiej a faktycznymi pomiarami zdarzają się i będą się zdarzać.
Wynika to przede wszystkim ze specyfiki prowadzenia robót budowlanych, wykorzystywanych materiałów itd. Często jest więc tak, że inwentaryzacja powykonawcza wskazuje na inną powierzchnię użytkową niż wynikająca z umowy.
Skutki innego niż zakładany metrażu mieszkania
Następstwa rożnicy w metrażu dotykają przede wszystkim nabywcy i są różne.
Po pierwsze, większa niż zakładana powierchnia lokalu może oznaczać większe koszty jego wykończenia, wyposażenia, a wreszcie utrzymania (wyższe koszty eksploatacyjne).
Po drugie, różnice w cenie nabycia. Gdy powierzchnia jest niższa, cena powinna być niższa. Gdy powierzchnia jest wyższa, może oznaczać konieczność dopłaty.
Różnice w metrażu a umowa deweloperska
W związku z różnicami w metrażach, coraz częściej w umowach deweloperskich stosowane są postanowienia mające rozwiązać te kwestie.
Umowy przewidują więc, jak nastąpi rozliczenie, gdy metraż nie będzie zgodny z zakładanym pierwotnie.
Rozwiązania są różne.
Niektóre z umów w ogóle nie odnoszą się do tych kwestii.
W innych z kolei wskazuje się, że do określonej procentowo różnicy nie będzie żadnych rozliczeń. Przykładowo, w razie różnicy do +/- 1% powierzchni nabywca nie dopłaca, ale też nic nie zostaje mu zwrócone. Stosowane rozwiązania są różne, warto więc dokładnie przeanalizować umowę.
Postanowienia umowy mogą determinować sposób rozliczeń, chociaż nie zawsze tak się dzieje.
Sposób obliczania powierzchni użytkowej mieszkania
Kwestią, która wzbudza silne emocje jest sam sposób pomiaru powierzchni użytkowej mieszkania. Dokładnie chodzi o zastosowanie norm odnoszących się do tych pomiarów.
Do 2020 roku pomiarów dokonywano przy zastosowaniu Polskiej Normy ISO 9836:1997, która określała sposób pomiaru powierzchni użytkowej, ale czyniła to w sposób budzący wątpliwości.
Na jej podstawie przyjmowano, że powierzchnia pod ściankami działowymi powinna być wliczana do powierzchni użytkowej.
Wskazywano bowiem, że ścianki takie nadają się do demontażu.
Przyjmowano więc, że nabywca może dowolnie zmieniać (demontować/montować) te ścianki, zmieniając ich układ. Na skutek tych zmian nie zmieniała się jednak powierzchnia lokalu.
Pojawiał się również argument, że powierzchnia użytkowa mieszkania ustalana jest wyłącznie raz - po jego wybudowaniu i wyodrębnieniu.
W ten sposób dość długo utrzymywał się pogląd, że powierzchnia pod ścianami działowymi powinna być wliczana do powierzchni użytkowej mieszkania.
Przełomowy wyrok sądu
Ten sposób obliczania powerzchni użytkowej prowadził do sposów pomiędzy nabywcami a deweloperami. Po stronie tych pierwszych zaczęły się pojawiać wątpliwości co do prawidłowości takich obliczeń. Deweloperzy natomiast uważali, że pomiary są zgodne z normami i przepisami.
Sytuację zmienił wyrok wydany w 2024 roku przez Sąd Okręgowy w Warszawie. Sąd ten przyznał rację nabywcom.
W orzeczeniu tym sąd zasądził również na ich rzecz od dewelopera kwotę odpowiadającą róźnicy w cenie mieszkania. Róźnica ta wynikała z mniejszego metrażu mieszkania. W uzasadnieniu wyroku sąd przedstawił wykładnię Polskiej Normy ISO 9836:1997 w zakresie dotyczącym ustalania powierzchni użytkowej.
Podsumowując swoje rozważania sąd uznał, że powierzchnia zajęta przez murowane ściany wewnętrzne, których nie da się zdemontować i ponownie zamontować, nie może być wliczana do powierzchni użytkowej lokalu.
W tej części wyrok ten okazał się przełomowy. Był bowiem przeciwny do dotychczas forsowanego stanowiska, że powierzchnia pod tymi ścianami jest wliczana do powierzchni użytkowej.
Konsekwencją tego wyroku była konieczność przyjęcia, że powierzchnia lokalu była mniejsza niż wyliczona przez dewelopera. Prowadziło to do konieczności zwrotu nabywcom różnicy w cenie nabycia lokalu.
Sąd uznał również jedno z postanowień umowy deweloperskiej za rażąco naruszające interesy nabywców. Postanowienie to odnosiło się właśnie do wyliczenia powierzchni lokalu. Przyczyną takiej oceny było uznanie tego postanowienia za prowadzące do bezpodstawnego zawyżenia ceny lokalu.
Wyrok ten był szeroko komentowany publicznie z uwagi na ww. ustalenia. Prezentuje bowiem całkowicie odmienne od dotychczasowe stanowisko, oczywiście korzystne dla nabywców.
Polska Norma PN-ISO 9836:2015
Zagadnienie obliczania powierzchni użytkowej mieszkania od 2020 roku wygląda już nieco inaczej. Od września 2020 roku stosuje się Polską Normę ISO 9836:2015-12.
W związku z tą normą, Polski Komitet Normalizacyjny opublikował stanowisko. dotyczące interpretacji postanowień tej normy.
Według Komitetu powierzchnię pod ścianami działowymi przeznaczonymi do demontażu wlicza się do powierzchni kondygnacji netto, a więc w dalszej konsekwencji do powierzchni użytkowej.
Przez ściany działowe nadające się do demontażu należy rozumieć ściany, które z góry są projektowane jako ściany typu przepierzenia. Chodzi o to, że nadają się do łatwego demontowania bez potrzeby wykonywania typowych robót budowlanych.
Z kolei powierzchnię kondygnacji zajmowaną przez ściany działowe nie przeznaczone do demontażu i ponownego montażu, zalicza się do powierzchni konstrukcji. Oznacza to, że nie wlicza się ich do powierzchni użytkowej.
Przez ściany nienadające się do demontażu i ponownego montażu rozumie się ściany trwale dzielące przestrzeń, np. ściany murowane.
Obecnie nie ma więc wątpliwości, jak obliczać powierzchnię użytkową odnośnie ścian działowych.
Polska Norma PN-ISO 9836:2022 -07
18 września 2022 roku została opublikowana Polska Norma PN-ISO 9836:2022 - 07.
Spowodowało to, że dotychczasowa norma PN-ISO 9836:2015-12 zyskała status wycofanej.
Stanowisko Polskiego Komitetu Normalizacyjnego odnośnie interpretacji postanowień każdej z tych norm odnośnie sposobu obliczania powierzchni użytkowej odnośnie ścian działowych nie uległo zmianie.
Oznacza to, że postanowienia normy PN-ISO 9836:2022-07 należy rozumieć tak samo jak normy PN-ISO 9836:2015-12.
Ściany działowe pełniące funkcje tzw. przepierzeń, które można w łatwy sposób zdemontować i ponownie zamontować są wliczane do powierzchni użytkowej.
Natomiast powierzchnia pod ścianami działowymi dzielącymi pomieszczenia w sposób trwały, których usunięcie wymaga przeprowadzenia typowych robót budowlanych, nie są wliczane do powierzchni użytkowej.
Nie ma więc obecnie wątpliwości, jak obliczać powierzchnię użytkową mieszkania. [pełne stanowisko Polskiego Komitetu Normalizacyjnego dostępne pod adresem: https://wiedza.pkn.pl/web/wiedza-normalizacyjna/polska-norma-dotyczaca-obliczania-powierzchni-i-kubatury]
Spory o powierzchnię użytkową mieszkania
Opisane wyżej odmienne sposoby obliczania powierzchni użytkowej mieszkania, mogą prowadzić do sporów na linii nabywca - deweloper.
Nieprawidłowe wyliczanie powierzchni rodzi po stronie nabywcy roszczenie o zwrot różnicy w cenie. Żądanie to wynika z mniejszego niż ustalony metrażu mieszkania.
Duże emocje budzą nadal sytuacje, w których pomimo jednoznacznych wytycznych odnośnie sposobu pomiaru, wyliczenia są zupełnie inne. Ze względu na wysokie ceny mieszkań, każda różnica w metrażu może oznaczać duże różnice cenowe.
Kroki, jakie należy wykonać
W przypadku wątpliwości co do prawidłowości obliczeń, należy podjąć odpowiednie kroki. Nie należy z nimi zwlekać, a każdy wykonać z taką samą dokładnością.
Po pierwsze, zgromadzić całą dokumentację umowną - umowy, załączniki do umów.
Po drugie, zgromadzić i zachować dokumentację odbiorową - w szczególności inwentaryzację powykonawczą.
Po trzecie, wykonać pomiary powierzchni mieszkania przy pomocy specjalisty i zadbać o uzyskanie od niego dokładnej dokumentacji.
Po czwarte, przeprowadzić dokładną analizę wszystkich zgromadzonych dokumentów oraz ustaleń specjalisty.
Dokładna i fachowa analiza stanu faktycznego i dokumentacji warunkuje rzetelną ocenę zasadności roszczeń o rozliczenie różnicy w powierzchni mieszkania.
Jeżeli umowa deweloperska lub nabycia mieszkania nie została jeszcze zawarta, warto skonsultować się ze specjalistą. Chodzi o upewnienie się, że nie zawiera ona żadnych niekorzystnych postanowień.
Zakup mieszkania jest jedną z najważniejszych inwestycji w życiu. Nie warto pozostawiać tych spraw bez odpowiedniego nadzoru.