Kara umowna jest instytucją prawa cywilnego. Jej zadaniem jest stymulowanie kontrahenta do wykonania zobowiązania umownego.

Ma również zrekompensować wierzycielowi niedogodności związane z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy przez drugą stronę.

Kara umowna w Kodeksie cywilnym 

Podstawowe przepisy dotyczące kary umownej zawiera Kodeks cywilnym.

Przewiduje on, że można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego).

Sposoby ustalania kary umownej 

Kara umowna może zostać ustanowiona wyłącznie w drodze umowy pomiędzy stronami. Nie ma innej możliwości jej zastrzeżenia.

Jeżeli więc wierzyciel chce, aby dłużnik zapłacił mu karę umowną, powinien zadbać o zawarcie odpowiednich postanowień w umowie.

Rodzaje kar umownych 

Kara umowna może mieć różny charakter. W praktyce funkcjonuje kilka rodzajów kar umownych. Wybór konkretnego rodzaju kary umownej powoduje określone skutki.

Aby skutki te nastąpiły, oprócz wyboru rodzaju kary, należy pamiętać o zawarciu odpowiednich postanowień w umowie. 

Kara umowna wyłączna 

W tym przypadku zapłata kary umownej ma kompensować wierzycielowi wszystkie negatywne następstwa niewykonania lub nienależytego wykonania umowy.

Jeżeli wierzyciel na skutek niewykonania umowy poniósł szkodę wyższą niż kara umowna, nie może dochodzić już odszkodowania ponad karę umowną. 

Przykład: 

W umowie strony przewidziały karę umowną wyłączną w kwocie 10 000 złotych za niewykonanie umowy przez wykonawcę.

Wykonawca nie wykonał umowy, w wyniku czego wierzyciel poniósł szkodę oszacowaną na kwotę 100 000 złotych.

Wierzyciel może żądać od wykonawcy zapłaty wyłącznie kary umownej w kwocie 10 000 złotych.

Nie może już żądać naprawienia szkody ponad tę kwotę.

Kara umowna zaliczalna 

Zastrzeżenie w umowie kary umownej powoduje, że wierzyciel może dochodzić od dłużnika odszkodowania ponad zastrzeżoną karę umowną.

Dla skuteczności takiego rozwiązania w umowie należy przewidzieć, że wierzyciel może dochodzić odszkodowania ponad zastrzeżoną karę umowną. 

Przykład:

W umowie strony zastrzegły karę umowną zaliczalną w kwocie 10 000 złotych na wypadek niewykonania umowy. 

Wykonawca nie wykonał umowy, a inwestor poniósł szkodę oszacowaną na kwotę 100 000 złotych.

W tym przypadku inwestor może żądać od wykonawcy kary umownej w kwocie 10 000 złotych oraz odszkodowania ponad karę umowną. W sumie może żądać kwoty równej poniesionej szkodzie. 

Kara umowna alternatywna 

W tym przypadku wierzyciel może dochodzić albo zapłaty kary umownej albo naprawienia szkody. Jeżeli skorzysta z dochodzenia odszkodowania, nie będzie mógł dochodzić zapłaty kary umownej.

Istotne jest, aby taki skutek wyraźnie zastrzec wyraźnie w umowie. W przeciwnym razie nie będzie możliwości skorzystania z takiego rozwiązania. 

Przykład: 

Strony zastrzegły w umowie karę umowną alternatywną w kwocie 10 000 złotych na wypadek niewykonania umowy przez wykonawcę.

Na skutek niewykonania umowy inwestor poniósł szkodę oszacowaną na kwotę 100 000 złotych. Inwestor zdecydował się na żądanie od wykonawcy naprawienia szkody w pełnej wysokości, tj. 100 000 złotych.

W takim przypadku nie będzie mógł już żądać zapłaty kary umownej. 

Kara umowna kumulatywna 

Zastrzeżenie tego rodzaju karu ma powodować, że wierzyciel może dochodzić naprawienia szkody oraz zapłaty kary umownej.

Ten rodzaj kary jest jednak dość wątpliwy, ponieważ w praktyce jest kwestionowany przez sądy. Należy więc podchodzić do niej z dużą ostrożnością.

Przykład: 

Strony zastrzegły karę umowną kumulatywną w kwocie 10 000 złotych na wypadek niewykonania umowy. Wierzyciel poniósł szkodę oszacowaną na 100 000 złotych.

W przypadku kary umownej kumulatywnej wierzyciel mógłby dochodzić zarówno naprawienia szkody o wartości 100 000 złotych i zapłaty kary umownej w kwocie 10 000 złotych. 

Kara umowna a zobowiązanie niepieniężne 

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego karę umowną można zastrzec wyłącznie na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego.

Zobowiązaniem niepieniężnym jest najczęściej niewykonanie określonych prac lub czynności.

Jako przykłady można podać: niewykonanie lub nienależyte wykonanie określonych robót budowlanych, prac projektowych, dostawy, przedłożenia określonych dokumentów itd.

Uwaga: niedopuszczalne jest zastrzeganie kary umownej za niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązku o charakterze pieniężnych.

Oznacza to, że nieważne jest zastrzeżenie kary umownej za niezapłacenie określonej kwoty. Tego rodzaju postanowienia umowne są nieważne. 

Kara umowna a niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania 

Należy odróżnić niewykonanie zobowiązania od jego nienależytego wykonania.

Niewykonanie zobowiązania nastąpi wówczas, gdy nie zostanie ono w ogóle wykonane. Na przykład wykonawca w ogóle nie wykonał robót budowlanych.

Nienależyte wykonanie zobowiązania występuje natomiast wówczas, gdy prace przewidziane w umowie zostały wykonane, ale mają usterki lub wady. Na przykład, wykonany na zamówienie inwestora dom ma usterki.  

Istotne jest aby umowa przewidywała w jakim dokładnie przypadku nastąpi obowiązek zapłaty kary umownej.

W szczególności w przypadku nienależytego wykonania zobowiązania, należy precyzyjnie określić, kiedy dokładnie kara umowna będzie należna. 

Sposób określenia kary umownej 

Kara umowna może być określona w umowie w dowolny sposób.

Można ją określić jako z góry określoną kwotę albo wartość procentową danej kwoty.

Kara umowna może być należna za określone zdarzenie (np. w razie niewykonania zobowiązania), albo liczona za każdy dzień (np. opóźnienia w wykonaniu umowy).

To jak strony umówią się co do określenia kary umownej, zależy od ustaleń między nimi.

Należy jednak mieć na uwadze przepisy Kodeksu cywilnego o karze umownej. W nich znajdują się bowiem zasady ich ustalania, których należy się trzymać. 

Po pierwsze, kara umowna musi mieć postać określonej sumy pieniężnej. Oznacza to, że chodzi o obowiązek zapłaty określonej kwoty, a nie wykonania czynności czy dostarczenia przedmiotu.

Po drugie, niezależnie od tego jaki sposób określenia kary umownej wybiorą strony, kara umowna powinna być możliwa do wyliczenia w chwili zawierania umowy.

Chodzi o to, że osoba, która będzie musiała zapłacić karę umowną, już w chwili zawierania musi mieć możliwość obliczenia, jaką karę umowną będzie musiała zapłacić, jeżeli umowy nie wykona.

Kara umowna a odszkodowanie 

Kara umowna nazywana jest zryczałtowanym odszkodowaniem. Chodzi o to, że dla obowiązku zapłaty kary umownej bez znaczenia jest czy wierzyciel faktycznie poniósł szkodę.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody (ar. 484 § 1 zd. 1 Kodeksu cywilnego).

Jeżeli więc kara umowna została zastrzeżona, nie ma znaczenia, czy wierzyciel faktycznie poniósł szkodę. Dłużnik będzie musiał zapłacić karę umowną niezależnie od tego.

Kara umowna a obowiązek wykonania umowy 

Często wśród wykonawców panuje mylne przeświadczenie, że skoro zapłacili karę umowną za niewykonanie umowy to nie muszą jej wykonać.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, dłużnik nie może bez zgody wierzyciela zwolnić się z zobowiązania przez zapłatę kary umownej.

Oznacza to, że nawet jeżeli wykonawca zapłacił karę umowną za niewykonanie umowy, to inwestor nadal może domagać się od niego wykonania umowy.

Brak obowiązku wykonania umowy powstanie dopiero wówczas, jeżeli inwestor zwolni wykonawcę z jej wykonania z uwagi na zapłatę kary umownej.

Podobnie będzie, gdy kara umowna została zastrzeżona na wypadek opóźnienia w wykonaniu umowy.

Jeżeli wykonawca opóźnia się z oddaniem przedmiotu umowy, to zapłata kary umownej nie spowoduje, że umowy nie musi już wykonać. 

Zmniejszenie (miarkowanie) wysokości kary umownej 

Pomimo że obowiązek zapłaty kary umownej powstaje niezależnie od powstania szkody, w pewnych okolicznościach dłużnik może się domagać zmniejszenia wysokości kary umownej.

Jest to dopuszczalne w dwóch sytuacjach.

Po pierwsze wówczas, gdy zobowiązanie zostało przez dłużnika wykonane w znacznej części.

Po drugie wówczas, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana.

W takich sytuacjach można domagać się tzw. miarkowania kary umownej. 

Żądający miarkowania kary umownej musi wykazać, że doszło do wykonania zobowiązania w znacznej części albo że kara umowna jest rażąco wygórowana.

Wykonanie zobowiązania w znacznej części 

Przez wykonanie zobowiązania w znacznej części należy rozumieć sytuację, gdy dłużnik nie wykonał wszystkiego do czego się zobowiązał, ale wykonał to w znacznej części.

Przykład:

Wykonawca miał wykonać 2 000 m2 elewacji, a wykonał 1 800 m2. Wówczas można mówić o wykonania zobowiązania w znacznej części.

Rażące wygórowanie kary umownej 

Rażące wygórowanie kary umownej badane jest w odniesieniu do konkretnego przypadku.

Często wskazuje się, że w takim przypadku wysokość kary umownej pozostaje w rażącej dysproporcji do chociażby wartości kontraktu.

Przykład:

Zastrzeżona w umowie kara umowna za niewykonanie elewacji wynosi 100 000 złotych, natomiast przewidziane w umowie wynagrodzenie wykonawcy za jej wykonanie wynosi 10 000 złotych brutto.

W takim przypadku, uwzględniając wszystkie okoliczności sprawy, zasadne jest rozważanie czy kara umowna nie jest rażąco wygórowana. 

Nieważność kary umownej 

Do zastrzegania kary umownej należy podchodzić z dużą dokładnością.

Ustanowienie kary umownej wbrew wymaganiom stawianym przez prawo może oznaczać ich nieważność. 

Nieważność oznacza dla wierzyciela niedopuszczalność żądania zapłaty kary umownej od dłużnika.

Jakie postanowienia są najczęściej uznawane za nieważne?

Za nieważne uznaje się najczęściej postanowienia, w których wysokość kary umownej określona jest w sposób nieprecyzyjny lub niejednoznaczny.

Chodzi o takie przypadki, gdy wysokość kary umownej w chwili zawierania umowy jest niemożliwa do ustalenia. 

Przykład:

Kara umowna stanowiącą określony procent wynagrodzenia wykonawcy, gdy ostateczna wysokość wynagrodzenia nie jest znana na dzień zawarcia umowy (np. wynagrodzenie kosztorysowe).

Jak uzyskać zapłatę kary umownej?

Obowiązek zapłaty kary umownej powstaje z chwilą wystąpienia stanu przewidziane w umowie.

Przykład:

Jeżeli wykonawca nie wykonał umowy w ustalonym terminie, a karę umowną przewidziano za opóźnienie w wykonaniu umowy. Wraz z upływem tego terminu wykonania umowy powstanie obowiązek zapłaty kary umownej.

Wówczas, w zależności od okoliczności i postanowień umownych, wierzyciel nalicza karę umowną i wzywa dłużnika do jej zapłaty w określonym terminie.

Jeżeli dłużnik nie zapłaci kary umownej w terminie wyznaczonym, wierzyciel może skierować sprawę na drogę sądową.

W grę mogą wchodzić również inne rozwiązania, np. skorzystanie z potrącenia. Wszystko jednak zależy od okoliczności konkretnej sprawy.

Jak dochodzić kary umownej przed sądem?

W porównaniu z procesem o odszkodowanie, dochodzenie zapłaty kary umownej jest prostsze dla wierzyciela.

Nie musi on wykazywać ani wysokości poniesionej szkody, ani związku przyczynowego pomiędzy szkodą a działaniem lub zaniechaniem dłużnika.

Wierzyciel musi jedynie wykazać, że strony zastrzegły karę umowną oraz że dłużnik (wykonawca) nie wykonał lub nienależycie wykonał zobowiązanie.

Obrona dłużnika przed karą umowną 

W wytoczonym sądowym dłużnik może bronić się podnosząc m.in. zarzut nieważności postanowień o karze umownej. Uwzględnienie tego zarzutu prowadzi do przegrania procesu.

Dlatego tak istotne jest, aby postanowienia umowne o karze umownej zostały sporządzone zgodnie z prawem.

Dłużnik może również żądać miarkowania kary umownej. W takim przypadku musi wykazać, że do wykonania zobowiązania doszło w znacznej części albo że kara jest rażąco wygórowana.

Zalety i wady kar umownych

Instytucja kar umownych ma swoje wady i zalety. Powszechność ich stosowania - szczególnie wśród przedsiębiorców - pozwala na stwierdzenie, że przeważają ich zalety.

Warto jednak wiedzieć również o ich wadach. 

Do zalet stosowania kar umownych zalicza się przede wszystkim:

1. zabezpieczenie interesów strony, na której rzecz kara jest zastrzegana, 

2. mobilizacja drugiej strony do terminowego i należytego wykonania zobowiązania,

3. uproszczoną drogę dochodzenia zapłaty kary umownej (brak konieczności dowodzenia szkody). 

Do wad tej instytucji można zaliczyć:

1. w przypadku kwestionowania zasadności kary umownej - konieczność wystąpienia na drogę sądową, 

2. dopuszczalność miarkowania (obniżenia) kary umownej

3. potrzebę znajomości przepisów i praktyki dotyczącej zastrzegania kar umownych, aby wykluczyć ryzyko nieważności kary umownej. 

Podsumowanie 

Zadaniem kary umownej jest mobilizacja dłużnika do wykonania umowy. Dla wierzyciela stanowi ona swoistą rekompensatę za niewykonanie lub nienależyte wykonane umowy.

Aby móc skutecznie dochodzić zapłaty kary umownej, należy zadbać o skuteczność postanowień umownych.

W umowie tkwi bowiem źródło obowiązku zapłaty kary umownej. Źle skonstruowane postanowienia umowy mogą bowiem przesądzić o ich nieważności.

Należy więc skupić się na tym, aby postanowienia o karze umownej:

1. były jednoznaczne i zgodne z prawem co do sposobu określenia i wysokości kary umownej, 

2. były precyzyjne i zgodne z prawem co do przypadków, w których kara umowna jest należna. 

 

Jeżeli masz wątpliwości lub problem z karą umowną, zapraszam do kontaktu:

Kancelaria Radcy Prawnego Monika Ged GEDLex

tel.: + 48 502 608 982

e-mail: kancelaria@ged-lex.pl 

_________________________________________________________________________________________________________________________________ 

Chcesz sie dowiedzieć, jak prawidłowo obliczyć powierzchnię użytkową mieszkania?

Szczegóły wyjaśniam w artykule: Zawyżony metraż mieszkania - dylemat nieoczywisty