Podstawową zasadą prawa zobowiązań jest zasada trwałości stosunków umownych.

Przyświeca jej założenie, że umów się dotrzymuje.

Zasada ta dotyczy również umów o roboty budowlane.

W umowie o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej.

Inwestor zaś zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót. W szczególności do przekazania placu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Jeżeli jednak dochodzi do sporów na linii inwestor – wykonawca, sprawy zaczynają się komplikować.

W takich sytuacjach pojawia się pytanie o dopuszczalność odstąpienia od umowy o roboty budowlane.

Odpowiedź na tak postawione pytanie, wymaga wyjaśnienia kilku istotnych kwestii, o czym poniżej.  

Czym jest odstąpienie od umowy?

Odstąpienie od umowy jest jednostronnym oświadczeniem woli składanym drugiej stronie

Jeżeli jest skuteczne, zasadniczo powoduje unicestwienie umowy ze skutkiem wstecznym.

Przyjmuje się wówczas fikcję, że umowy nie było. 

Kiedy można odstąpić od umowy o roboty budowlane?

Strona umowy o roboty budowlane nie może tak po prostu odstąpić od umowy.

Jej uprawnienie do odstąpienia od umowy musi wynikać albo z samej umowy, albo z przepisu prawa (ustawy).

Oznacza to, że przed decyzją o odstąpieniu należy upewnić się, że takie uprawnienie przysługuje.

Jest to ważne, ponieważ tylko wówczas odstąpienie od umowy będzie skuteczne.

 

 

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane na podstawie ustawy.

Przepisy prawa przewidują kilka sytuacji, w których dopuszczalne jest odstąpienie od umowy o roboty budowlane.  

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane ze względu na zwłokę. 

Jeżeli jedna ze stron jest w zwłoce z wykonaniem umowy o roboty budowlane, można odstąpić od umowy pod jednym warunkiem.

Przed odstąpieniem należy wyznaczyć drugiej stronie dodatkowy termin na wykonanie zobowiązania.

Jeżeli w wyznaczonym terminie druga strona nie wykona zobowiązania, dopiero wówczas można od umowy odstąpić. 

Czym jest zwłoka? 

Zwłoka jest zawinionym opóźnieniem w wykonaniu zobowiązania.

Chodzi o sytuacje, w których opóźnienie nastąpiło z winy tej strony, która zobowiązania nie wykonała w terminie.  

Jak określić dodatkowy termin do wykonania umowy przed odstąpieniem?

Wszystko zależy od konkretnej umowy i obowiązku, który nie został wykonany.

W wezwaniu należy określić taki termin, w którym realne jest wykonanie obowiązku.

Chodzi o termin odpowiedni, to jest taki, w którym faktycznie możliwe jest wykonanie spóźnionego świadczenia.

Termin ten nie może być za krótki, inaczej odstąpienie będzie nieskuteczne.

Czy można odstąpić od umowy bez wyznaczenia dodatkowego terminu?

W opisanym przypadku przed odstąpieniem koniecznie należy wyznaczyć stronie dodatkowy termin na wykonanie zobowiązania.

Wezwanie jest więc obligatoryjne, jeżeli chcesz skutecznie odstąpić od umowy.

Złożenie oświadczenia o odstąpieniu bez poprzedzenia go wezwaniem z wyznaczeniem dodatkowego terminu będzie bezskuteczne. 

Czy można odstąpić od części umowy o roboty budowlane?

Jeżeli świadczenia obu stron są podzielne, a jedna ze stron dopuszcza się zwłoki tylko co do części świadczenia, ten, komu przysługuje prawo odstąpienia od umowy może zdecydować o odstąpieniu od tej części świadczenia albo do całej reszty niespełnionego świadczenia.

Strona ta może także odstąpić od umowy w całości, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwość zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy, wiadomy drugiej stronie.

Zasady te dotyczą wyłącznie świadczeń podzielnych.

Czym jest świadczenie podzielne?

Świadczenie podzielne to takie, które może być spełnione częściowo bez istotnej zmiany jrgo przedmiotu lub wartości.

Jego przeciwieństwem jest świadczenie niepodzielne.

Czy umowa o roboy budowlane obejmuje świadczenia podzielne?

W tej sprawie formułowane są różne i odmienne stanowiska.

Jedni uważają, że umowa o roboty budowlane obejmuje świadczenie podzielne wykonawcy. Przeciwnicy twierdzą, że nie.

W ustaleniu czy świadczenie wykonawcy jest podzielnie lub niepodzielne będą często decydowały postanowienia umowne.

Strony mogą w umowie postanowić, że dane świadczenie będzie podzielne.

Konieczne jest wówczas zawarcie odpowiednich postanowień w umowie. 

Jak podzielność świadczenia wpływa na odstąpienie od umowy o roboty budowlane?

Jeżeli świadczenie wykonawcy jest podzielne, inwestor będzie mógł odstąpić od umowy w części.

Chodzi o tę część świadczenia, które nie zostało spełnione. Można też odstąpić od całej od całej reszty świadczenia, które nie zostało spełnione.

Jeżeli jednak odstąpienie w części umowy nie miałoby dla inwestora znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania, może odstąpić od umowy w całości.

Odstąpienie od umowy ze względu na niemożliwość świadczenia, za którą odpowiada jedna strona. 

Jeżeli jedno ze świadczeń stało się niemożliwe do wykonania, ze względu na okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi zobowiązany do takiego świadczenia, druga strona może od umowy odstąpić albo żądać naprawienia szkody z tego wynikłej.

W takiej sytuacji jedna ze stron umowy musi odpowiadać za to, że wykonanie świadczenia stało się niemożliwe.

Wówczas druga strona może zdecydować, że od umowy odstępuje albo żąda naprawienia wyrządzonej jej przez to szkody. 

Odstąpienie od umowy ze względu na niemożliwość świadczenia, za którą nie odpowiada żadna ze stron.

Zdarzają się również sytuacje, w których żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności za niemożliwość świadczenia.

Wówczas, jeżeli świadczenie jednej ze stron stało się niemożliwe do spełnienia tylko częściowo, traci ona prawo do odpowiedniej części świadczenia drugiej strony. 

Druga strona może wówczas od umowy odstąpić, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względy na właściwości zobowiązania albo ze względy na zamierzony przez stronę cel umowy, wiadomy drugiej stronie.

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane ze względu na opóźnienie wykonawcy.

Inwestor może od umowy o roboty budowlane odstąpić przed terminem wykonania prac, jeżeli wykonawca opóźnia się z ich rozpoczęciem lub wykończeniem tak dalece, że nie jest prawdopodobne, że zdoła je ukończyć w czasie umówionym.

Inwestor nie musi wówczas wyznaczać wykonawcy dodatkowego terminu na ukończenie prac. 

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane ze względu na wadliwy sposób realizacji robót. 

Jeżeli wykonawca wykonuje roboty w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, inwestor może go wezwać do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin.

Jeżeli w wykonawca nie wykona wezwania, inwestor może od umowy odstąpić.

Jeśli inwestor dostarczył wykonawcy materiał do wykonania robót, w razie odstąpienia, może żądać zwrotu materiału. 

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane przed ukończeniem robót. 

Inwestor może w każdej chwili przed ukończeniem robót odstąpić od umowy o roboty budowlane. Musi wówczas zapłacić wykonawcy umówione wynagrodzenie.

Może jednak odliczyć to, co wykonawca zaoszczędził w powodu niewykonania prac. 

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane z uwagi na brak gwarancji zapłaty. 

Gwarancji zapłaty za roboty budowlane inwestor udziela wykonawcy w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty wynagrodzenia za roboty budowlane.

Gwarancją zapłaty jest gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, akredytywa bankowa lub poręczenie banku udzielone na zlecenie inwestora.

Wykonawca robót budowlanych może w każdym czasie żądać od inwestora gwarancji zapłaty do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia wynikającego z umowy oraz robót dodatkowych lub koniecznych do wykonania umowy, zaakceptowanych na piśmie przez inwestora.

Jeżeli wykonawca nie uzyska od inwestora żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 45 dni, zyskuje prawo do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia. 

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane na podstawie umowy. 

Odstąpić od umowy można także wówczas, gdy w umowie przewidziano, że takie odstąpienie jest dopuszczalne.

W umowie wówczas należy przewidzieć, kiedy dokładnie i kto od umowy może odstąpić.

Istotne jest też, aby postanowienia umowne były jednoznaczne i zgodne z wymogami prawa.  

W przeciwnym razie może okazać się, że są one nieważne, a uprawnienie do odstąpienia od umowy nie przysługuje. 

Czy odstąpienie od umowy o roboty budowlane wymaga zgody drugiej strony?

Często spotykam się z pytaniem o to, co będzie, gdy druga strona nie zgodzi się na odstąpienie od umowy?

Zgoda drugiej strony umowy nie jest konieczna dla skuteczności odstąpienia od umowy o roboty budowlane.

Odstąpienie jest jednostronnym oświadczeniem woli i nie wymaga akceptacji drugiej strony.

Istotne jest natomiast to, że musi zostać doręczone drugiej stronie. 

Jakie są skutki odstąpienia od umowy o roboty budowlane?

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane zasadniczo prowadzi do wygaśnięcia umowy ze skutkiem wstecznym.

Przyjmuje się wówczas fikcję, polegającą na uznaniu umowy za niezawartą.

Uznaje się, że umowy nie ma, więc, każda ze stron musi zwrócić drugiej to co dotychczas świadczyła.

Nieco inaczej jest w przypadku, gdy dojdzie do częściowego odstąpienia od umowy.

Wówczas odstąpienie będzie dotyczyło wyłącznie tej części świadczenia, której dotyczy odstąpienie.

Jaki wyglądają rozliczenia stron po odstąpieniu od umowy o roboty budowlane?

W przypadku umów o roboty budowlane, kwestia rozliczenia pomiędzy stronami w razie odstąpienia od umowy nie jest prosta.

Jeżeli roboty budowlane zostały rozpoczęte, pojawiają się trudności ze zwrotem przez inwestora w naturze tego co świadczył mu wykonawca (wykonanych prac).

W takich sytuacjach przyjmuje się, że inwestor powinien zwrócić wykonawcy równowartość tego co świadczył wykonawca.

Inwestor wypłaca wykonawcy w pieniądzu równowartość wykonanych robót.

Inwentaryzacja robót w przypadku odstąpienia od umowy o roboty budowlane.

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane często wymaga wykonania szczegółowej inwentaryzacji robót budowlanych.

W przypadku skomplikowanych inwestycji, jest to zadanie dość czasochłonne.

Inwentaryzacja jest jednak niezbędna dla ustalenia, co zostało wykonane i jaka jest wartość tych robót, a następnie rozliczeń pomiędzy stronami.

Prawidłowe przeprowadzenie inwentaryzacji jest też konieczne, gdy inwestor ma zamiar dokończyć inwestycję przy udziale innego wykonawcy.

Zabezpieczenie interesów inwestora, poprzedniego i przyszłego wykonawcy zależy od rzetelnej inwentaryzacji robót.

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane a kary umowne. 

Wzajemne rozliczenia to nie wszystko czego można się spodziewać w związku z odstąpieniem od umowy o roboty budowlane.

Częstą praktyką jest zawieranie w umowie kar umownych w razie odstąpienia od umowy z winy drugiej strony.

Kara umowna ma wówczas pełnić rolę zryczałtowanego odszkodowania dla tej strony umowy, która od niej odstąpiła z winy drugiej strony umowy.

Należy więc mieć na uwadze, że w razie odstąpienia może powstać obowiązek zapłaty kary umownej przez tę stronę, która za odstąpienie odpowiada. 

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane a odszkodowanie.

Kwestia odszkodowania w razie odstąpienia od umowy może wyglądać różnie.

Strony mogą się umówić w umowie, że kara umowna będzie rekompensowała szkodę.

Można też zastrzec, że oprócz kary umownej będzie można dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych.

Umowa może także w ogóle nie przewidywać kary umownej za odstąpienie. Wówczas odszkodowania można dochodzić na zasadach ogólnych.

Oczywiście umowa może ograniczać odpowiedzialność, więc należy sprawdzić dokladnie jej postanowienia. 

Konfiguracji jest wiele. Zazwyczaj te kwestie reguluje umowa pomiędzy stronami.

Dlatego jest tak ważne, aby została prawidłowo przygotowana. 

Podsumowanie 

Prawo do odstąpienia od umowy nie jest niczym nieograniczone.

Dlatego tak ważna jest znajomość przepisów prawa i odpowiednie przygotowanie treści umowy o roboty budowlane.

Limitowanie uprawnienia do odstąpienia od umowy, wynika to z tego, że jest to wyjątek od tzw. zasady trwałości stosunków umownych.

Inaczej mówiąc – skoro umówiliście się na coś, to zobowiązanie powinno zostać wykonane.

Zasadniczo jest tak, że od umowy o roboty budowlane można odstąpić, gdy zezwala na to przepis prawa albo przewidziano to w umowie.

Przygotowując się do odstąpienia albo spodziewając się odstąpienia drugiej strony, warto przygotować się na to, co nastąpi.  

Jeżeli rozważasz odstąpienie od umowy o roboty budowlane, upewnij się takie uprawnienie Ci przysługuje. Miej pewność, że Twoje oświadczenie będzie skuteczne.

Gdy druga strona zapowiada odstąpienie od umowy, upewnij się, że czy to odstąpienie będzie skuteczne i jakie konsekwencje dla Ciebie spowoduje.

Ocena przyczyn i następstw oraz skuteczności samego odstąpienia, wymaga pogłębionej analizy prawnej. W takiej sytuacji możesz skontaktować się z profesjonalistą. 

 

_{Photo by Mariano Baraldi on Unsplash}

____________________________________________________________________________

Jeżeli masz wątpliwości lub problem z odstąpieniem od umowy, obawiasz się konsekwencji odstąpienia lub otrzymałeś od kontrahenta oświadczenie o odstąpieniu, radca prawny Monika Ged specjalizuje się w takich sprawach.

Dane kontaktowe:

Kancelaria Radcy Prawnego Monika Ged GEDLex

tel.: + 48 502 608 982

e-mail: kancelaria@ged-lex.pl

____________________________________________________________________

Chcesz się dowiedzieć jak prawidłowo zastrzec w umowie karę umowną?

Najważniejsze informacje o karze umownej przedstawiam w artykule: Kara umowna - najważniejsze informacje, zasady i przykłady