11 lipca 2025 roku weszła w życie ustawa z dnia 21 maja 2025 roku o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Ustawa wprowadziła rewolucyjne podejście do cen mieszkań i domów dostępnych na rynku deweloperskim oraz nowe obowiązki deweloperów. 

Przyczyny wprowadzenia nowych obowiązków deweloperów

Podstawowe znaczenie dla rynku deweloperskiego ma ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej jako: „ustawa deweloperska”).

Postanowiono jednak tę ustawę zmienić, uznając, że nie chroni ona w pełni interesów potencjalnych nabywców.

Po pierwsze, uznano, że ustawa deweloperska dotyczy głównie etapu, w którym dochodzi już do zawarcia umowy z deweloperem.

Zawarcie umowy z deweloperem jest efektem dokonania przez nabywcę wyboru konkretnej oferty.

Uznano, że ustawa nie zawiera regulacji chroniących nabywcę na etapie, w którym poszukuje on i dokonuje wyboru oferty sprzedaży lokalu lub mieszkania.

W grę wchodzi kompletność, rzetelność i aktualność dostępnych informacji o cenach oferowanych nieruchomości.

Po drugie, uznano, że zainteresowani zakupem nieruchomości mają trudności ze pozyskaniem informacji o faktycznych cenach oferowanych na rynku mieszkań i domów.

Dotychczas nie było obowiązku umieszczania na stronach internetowych deweloperów cen oferowanych mieszkań/domów. Nie wszyscy deweloperzy więc takie praktyki stosowali.

Projektodawcy nowelizacji wskazali również na problemy z uzyskaniem pełnych informacji o ostatecznej cenie zakupu nieruchomości.

Jako przykład podano informacje o cenie, która nie obejmowała dodatkowych świadczeń pieniężnych związanych z zakupem nieruchomości – np. pomieszczenia przynależne, dodatkowe opłaty związane z zawarciem umowy.

Według projektodawców stan taki, utrudniał nabywcom zorientowanie się do cen wszystkich interesujących ich nieruchomości i wyboru najkorzystniejszej oferty.

Cele wprowadzenia nowych obowiązków deweloperów

Ustawa zmieniająca, która weszła w życie 11 lipca 2025 roku, ma zagwarantować zainteresowanym dostęp do rzetelnej i aktualnej informacji o cenach oferowanych przez deweloperów.

Przewidywanym skutkiem nowelizacji ma być poprawienie pozycji negocjacyjnej osoby zainteresowanej nabyciem nieruchomości.

Innym przewidywanym skutkiem ma być wyeliminowanie nieuczciwych praktyk rynkowych.

Nowe obowiązki deweloperów - publiczna jawność cen lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych

Ustawa wprowadza następujące obowiązki deweloperów.

Obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej, na której deweloper:

1. udostępnia część ogólną prospektu informacyjnego, dotyczącego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego;

2. podaje informacje o: 

a) adresie jego siedziby, a w przypadku dewelopera będącego osobą fizyczną – o adresie głównego miejsca wykonywania działalności gospodarczej;

b) adresie lokalu, w którym prowadzona jest sprzedaż;

c) sposobie kontaktu nabywcy z deweloperem;

d) lokalizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Za najważniejszą zmianę uznaje się jednak obowiązek dewelopera podania na stronie internetowej informacji o:

1) cenie m2 powierzchni użytkowej każdego z oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz całej nieruchomości lub jej części, będących przedmiotem umowy;

2) cenie pomieszczeń przynależnych (np. piwnica, strych, komórka, garaż) lub praw niezbędnych do korzystania z lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jeżeli cena tych pomieszczeń lub praw nie jest uwzględniona w cenie, o której mowa w pkt 1;

3) innych niż wyżej określone świadczeniach pieniężnych, które nabywca jest zobowiązany spełnić na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy przenoszącej własność;

– z uwzględnieniem podatku od towarów i usług.

Informacje wymienione powyżej, deweloper udostępnia i podaje na swojej stronie internetowej: 

– od dnia rozpoczęcia sprzedaży, a w przypadku zawierania umów rezerwacyjnych, przed zawarciem pierwszej takiej umowy,

– do dnia przeniesienia praw z ostatniej umowy przenoszącej własność na nabywcę, dotyczącej przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Obowiązek dewelopera w przypadku zmiany ceny lub świadczeń pieniężnych, jakie nabywca ma spełnić na rzecz dewelopera

W przypadku zmiany ceny lub świadczeń pieniężnych, jakie nabywca ma spełnić na rzecz dewelopera, deweloper, z dniem tej zmiany, ma obowiązek uaktualnić informacje na swojej stronie internetowej z podaniem daty tej zmiany, z zachowaniem dotychczas podanych informacji, począwszy od dnia rozpoczęcia sprzedaży.

Obowiązek dewelopera - reklamy, ogłoszenia, oferty sprzedaży

W reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży kierowanych do nabywców deweloper ma obowiązek podać adres strony internetowej, na której znajdują się ww. informacje.

Oznacza to, że np. w reklamie nie ma obowiązku ujawniania ceny lokalu mieszkalnego, ale reklama musi zawierać odesłanie do strony internetowej, gdzie taka informacja już będzie podana. 

Obowiązek publikacji cen mieszkań i domów - czyli jakich? 

Ustawa z 21 maja 2025 r. wprowadziła obowiązek ujawniania przez deweloperów na ich stronach internetowych cen ofertowych lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych.

Chodzi więc o ceny, za które deweloper oferuje mieszkania do sprzedaży.

Ustawa nie przewiduje obowiązku publikowania cen, za które ostatecznie dane mieszkanie lub dom zostały sprzedane (czyli cen transakcyjnych). 

Konsekwencje niezastosowania się dewelopera do nowych obowiązków

Naruszenie publikacji i ujawniania wyżej wymienionych informacji, stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów.

Na przedsiębiorcę, który dopuścił się (choćby nieumyślnie) naruszenia zakazu stosowania takich praktyk, Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, może nałożyć, w drodze decyzji, karę pieniężną w wysokości do 10% obrotu osiągniętego w roku obrotowym, poprzedzającym rok nałożenia kary.

Konsekwencje niedopełnienia obowiązków mogą więc być bardzo surowe. 

Nowe uprawnienie nabywcy - prawo żądania zawarcia umowy po korzystniejszej cenie

Obowiązek dewelopera dotyczący ujawniania cen mieszkań i domów skorelowano z przyznaniem nabywcy nowego uprawnienia.

W przypadku rozbieżności pomiędzy podaną na stronie internetowej ceną mieszkania lub domu jednorodzinnego, a ceną oferowaną przy zawarciu umowy, nabywca ma prawo żądania zawarcia umowy po cenie dla niego korzystniejszej.

Wybór pozostawiono więc nabywcy.

Może on – w przypadku ujawnienia rozbieżności – domagać się, aby deweloper zawarł z nim umowę po cenie korzystniejszej dla nabywcy.

Nowe obowiązki deweloperów - raportowanie informacji o cenach mieszkań i domów

Nowe obowiązki deweloperów nie ograniczają się wyłącznie do publikacji na stronach internetowych informacji, o których mowa wyżej.

Deweloper ma również obowiązek przekazania danych zawartych w tych informacjach raz na dobę ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji.

Informacje te są od 11 lipca 2025 roku publikowane na portalu dane.gov.pl.

W związku z pojawiającymi się rozbieżnościami dotyczącymi przekazywanych informacji, po wejściu w życie ustawy, Ministerstwo Cyfryzacji opracowało i udostępniło wzorcowy zakres udostępnianych danych.

Jego zadaniem jest zapewnienie spójności publikowanych informacji. Jednolitość przekazywanych danych, które są następnie publikowane, ułatwi porównywanie cen oferowanych przez deweloperów lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych.

Odpowiedzialność za niedopełnienie obowiązku przekazywania danych

Niewykonanie obowiązku przekazywania informacji ministrowi właściwemu do spraw cyfryzacji, wiąże się z poważnymi konsekwencjami.

Naruszenie tego obowiązku stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów.

Grozi to nałożeniem przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów kary pieniężnej w wysokości do 10% obrotu osiągniętego w roku obrotowym, poprzedzającym rok nałożenia kary. 

Wejście w życie nowych obowiązków - różnice 

Ustawa zmieniająca weszła w życie 11 lipca 2025 roku i od tego dnia deweloperzy zobowiązani się do wykonywania nowych obowiązków.

Nie dotyczy to jednak wszystkich inwestycji.  

Dla niektórych z nich, nowe obowiązki zaczną obowiązywać od 11 września 2025 roku.

Chodzi o podmioty, które rozpoczęły sprzedaż lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, przed 11 lipca 2025 roku.

W takich przypadkach, od 11 września 2025 roku wymagane ustawą informacje podaje się w odniesieniu do lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych, których własność nie została przeniesiona na nabywców przed dniem wejścia w życie ustawy, według stanu od dnia ich udostępnienia na stronie internetowej.

W praktyce oznacza to, że od dnia wejścia w życie ustawy (11 lipca 2025 roku) do 11 września 2025 roku ceny wszystkich mieszkań i domów nie muszą być jawne. Dopiero po tej dacie, nowe obowiązki obejmą wszystkie oferowane lokale mieszkalne i domy jednorodzinne na rynku pierwotnym.

Na stronach internetowych niektórych deweloperów już można znaleźć informacje, że ujawnienie cen lokali i domów jednorodzinnych w danej inwestycji nastąpi od 11 września 2025 roku. Chodzi tu o inwestycje, dla których wejście w życie nowych obowiązków nastąpi 11 września 2025 roku.

Ujednolicenie obowiązku dla wszystkich nastąpi dopiero z dniem 11 września 2025 roku.

Podsumowanie

Nowe przepisy już przed ich wejściem w życie, wywołały pytania i wątpliwości. Chodziło w szczególności o spełnienie przez deweloperów ich obowiązków. Przepisy okazały się nie być w tym zakresie dość precyzyjne, a nawet zawierać luki.

W związku z tym podjęto działania mające na celu ujednolicenie praktyk i wyjaśnienie wątpliwości.

Deweloperzy od dawna muszą wykonywać wobec nabywców liczne obowiązki informacyjne. Jednak wprowadzenie obowiązku publikowania na stronach internetowych cen ofertowych mieszkań i domów wraz z ich składowymi, stanowi rewolucję w krajowych przepisach.

Zmiana ta zmierza do zwiększenia dostępności i transparentności ofert. Umożliwi zainteresowanym zapoznanie się z ofertami i porównanie ich, bez konieczności kontaktowania się z deweloperem (sprzedawcą) osobiście lub przez formularze kontaktowe.

__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Chcesz dowiedzieć się jak prawidłowo zastrzec karę umowną?

Najważniejsze informacje o karze umownej przedstawiam w artykule: Kara umowna - najważniejsze informacje, zasady i przykłady.