W branży budowlanej zaufanie do kontrahenta jest fundamentem współpracy — jednak fundament ten bywa narażony na pęknięcia. Szczególnie wtedy, gdy jedna strona umowy ma wykonać swoje świadczenie jako pierwsza, licząc na terminową i rzetelną zapłatę w przyszłości. 

Kiedy świadczenia są spełniane w różnym czasie 

Typowy przykład to sytuacja, gdy wykonawca realizuje roboty budowlane, a inwestor dokonuje odbioru i płatności dopiero po ich zakończeniu.

Podobny mechanizm występuje przy umowach o prace wykończeniowe — wykonawca maluje mieszkanie, wystawia fakturę, a zapłata wpływa dopiero po kilku dniach.

Taki układ rodzi naturalne ryzyko dla strony świadczącej jako pierwsza — ryzyko, że druga strona nie wywiąże się ze swojego zobowiązania finansowego.

Gdy pojawiają się wątpliwości co do kondycji kontrahenta 

Opóźnienia w płatnościach za wcześniejsze prace lub dostawy mogą być pierwszym sygnałem problemów finansowych zamawiającego. Wykonawca może wówczas słusznie zastanawiać się, czy warto kontynuować realizację kolejnego etapu, narażając się na dalsze straty.

Prawo przewiduje w takiej sytuacji narzędzie ochronne — uprawnienie do wstrzymania się ze spełnieniem świadczenia do momentu, gdy druga strona zaoferuje płatność lub przedstawi odpowiednie zabezpieczenie (np. gwarancję bankową, ubezpieczeniową).

Jak ocenić sytuację majątkową zamawiającego?

Nie trzeba mieć dostępu do pełnych ksiąg rachunkowych kontrahenta, by móc powziąć uzasadnione obawy. Wystarczy, że obiektywny obserwator — dysponując tymi samymi informacjami co wykonawca — również uznałby, że ryzyko braku zapłaty jest realne.

Sąd Najwyższy podkreślił, że stawianie przedsiębiorcy wymogu przeprowadzania dogłębnej analizy finansowej kontrahenta byłoby nadmierne i czyniłoby to prawo do wstrzymania świadczenia fikcją.

Kiedy ochrona nie przysługuje?

Jeśli w chwili zawierania umowy wykonawca wiedział, że inwestor jest w złej kondycji finansowej, nie może później powoływać się na to jako podstawę wstrzymania świadczenia.

W takim przypadku ryzyko niewypłacalności zostało przez niego świadomie zaakceptowane.

Obowiązek poinformowania kontrahenta 

Choć przepisy nie nakładają jednoznacznego obowiązku, dobrą praktyką jest pisemne poinformowanie kontrahenta o wstrzymaniu świadczenia i wskazanie przyczyn takiej decyzji. Daje to drugiej stronie szansę na szybkie usunięcie przeszkód, np. poprzez wcześniejszą płatność lub zaoferowanie zabezpieczenia.

Jak może zareagować zamawiający?

Zamawiający, chcąc uniknąć przestoju w pracach, może: przedstawić dowody swojej płatności, zaoferować wcześniejszą zapłatę lub ustanowić zabezpieczenie w postaci gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej. 

Dlaczego warto działać ostrożnie?

Bezpodstawne wstrzymanie prac może skończyć się roszczeniami o opóźnienia lub odszkodowanie.

Praktyczna rada 

Zanim podpiszesz umowę, sprawdź kontrahenta – w KRS, rejestrze zadłużonych, poproś o referencje, sprawdź opinie. Lepiej zapobiegać niż później wstrzymywać prace w napiętej atmosferze.

Dlaczego warto skonsultować się z prawnikiem?

Każdy przypadek wstrzymania świadczenia wymaga indywidualnej oceny. Niewłaściwe zastosowanie tego uprawnienia może skutkować roszczeniami ze strony kontrahenta.

W praktyce, aby ograniczyć ryzyko, najlepiej skonsultować sytuację z prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym, który oceni zarówno kondycję kontrahenta, jak i zasadność wstrzymania świadczenia.

 _________________________________________________________________________________________________________________________________ 

Jeżeli masz wątpliwości lub problem z oceną sytuacji własnej lub zamawiającego, obawiasz się skutków wstrzymania prac, radca prawny Monika Ged specjalizuje się w prawie budowlanym. 

Zapraszam do kontaktu: 

Kancelaria Radcy Prawnego dr Monika Ged GEDLex

tel. +48 502 508 982 

e-mail: kancelaria@ged-lex.pl

________________________________________________________________________________________________________________________________

Chcesz dowiedzieć się jak skutecznie odstąpić od umowy o roboty budowlane?

Najważniejsze informacji o odstąpieniu wraz z praktycznymi wskazówkami przedstawiam w artykule: Kiedy i jak odstąpić od umowy o roboty budowlane?