Zasiedzenie służebności w kontekście urządzeń przesyłowych znajdujących się gruncie od lat pozostaje jednym z najbardziej spornych zagadnień. 

Najnowsze postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 lipca 2025 r. (I CSK 3934/24) ponownie przypomniało, jak istotne znaczenie ma interpretacja pojęcia „trwałe i widoczne urządzenie” w kontekście zasiedzenia służebności.

To rozstrzygnięcie jest szczególnie ważne zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i przedsiębiorstw przesyłowych, gdyż przesądza o tym, kiedy można mówić o skutecznym ograniczeniu prawa własności.

Czym jest służebność przesyłu? 

Służebność przesyłu to w skrócie prawo przedsiębiorstwa energetycznego, wodociągowego, gazowego czy telekomunikacyjnego do korzystania z cudzej nieruchomości w zakresie posadowienia i utrzymania urządzeń infrastruktury technicznej.

Jeśli strony nie zawarły stosownej umowy, przedsiębiorstwa często powołują się na zasiedzenie służebności – argumentując, że przez wieloletnie korzystanie z cudzej działki nabyły prawo do jej dalszego używania.

Warunkiem zasiedzenia jest jednak istnienie „trwałego i widocznego urządzenia” (art. 292 k.c.). I właśnie wokół tego pojęcia koncentrują się spory sądowe.

Stan faktyczny sprawy 

Spór, którym zajmował się Sąd Najwyższy, dotyczył urządzeń przesyłowych ułożonych w latach 70. XX wieku. W sprawie ustalono, że:

- urządzenia znajdowały się pod ziemią,

- brakowało jakichkolwiek oznaczeń w terenie (słupków, komór rewizyjnych, skrzynek),

- właściciele działki nie mieli wiedzy o istnieniu sieci.

Przedsiębiorstwo twierdziło, że urządzenia są „widoczne”, ponieważ figurują na mapach geodezyjnych.

Najważniejsze tezy 

Sąd Najwyższy nie przyjął skargi kasacyjnej do rozpoznania, wskazując, że zagadnienie było już wielokrotnie rozstrzygane w orzecznictwie.

Przy okazji jednak potwierdził kluczowe zasady dotyczące zasiedzenia służebności: 

1) „Trwałe i widoczne urządzenie” to nie tylko materialny obiekt, ale i taki, którego obecność właściciel działki może realnie stwierdzić.

2) Urządzenia podziemne mogą być uznane za widoczne tylko wtedy, gdy istnieją elementy w terenie wskazujące na ich obecność (np. studzienki, komory, przyłącza, słupki).

3) Same mapy geodezyjne nie wystarczą – właściciele nie są zobowiązani do ich przeglądania, jeśli w terenie nie ma żadnych śladów infrastruktury i nic nie wskazuje, aby urządzenia przesyłowe się tam znajdowały.

4) Wątpliwości interpretacyjne powinny być rozstrzygane na korzyść właściciela – wynika to z konstytucyjnej ochrony prawa własności. 

Dlaczego to orzeczenie jest ważne? 

Dla właścicieli nieruchomości: 

1. Brak widocznych elementów infrastruktury to mocny argument przeciwko twierdzeniom o zasiedzeniu służebności.

2. Ukryte pod ziemią instalacje nie mogą „po cichu” ograniczać prawa własności.

Dla przedsiębiorstw przesyłowych: 

1. Konieczność dbania o odpowiednie oznaczenie infrastruktury w terenie – w przeciwnym razie może okazać się, że do zasiedzenia służebności nie doszło.

2. W sporach sądowych argumentacja oparta wyłącznie na dokumentacji kartograficznej jest niewystarczająca.

Dla inwestorów: 

1. Przed zakupem działki warto sprawdzić jej faktyczny stan – nie tylko w księgach wieczystych, ale także w terenie.

2. Brak widocznych urządzeń działa na korzyść inwestora, ale nie wyklucza, że przedsiębiorstwo przesyłowe będzie próbowało dochodzić swoich roszczeń.

Praktyczne wnioski: 

1) Prawo własności nie może być ograniczane bez widocznych śladów w terenie.

2) Mapy to za mało – sąd wymaga realnej możliwości dostrzeżenia urządzenia przez właściciela.

3) Dla przedsiębiorstw – konieczne jest transparentne oznakowanie infrastruktury, by móc skutecznie bronić się przed zarzutem braku podstaw do zasiedzenia.

Podsumowanie 

Orzeczenie z 16 lipca 2025 r. potwierdza, że ochrona prawa własności ma znaczenie pierwszorzędne.

Zasiedzenie służebności przesyłu nie może odbywać się kosztem właścicieli, którzy nie mieli żadnej możliwości dostrzeżenia urządzeń na swojej działce.

Dla praktyki prawa budowlanego i energetycznego oznacza to wzmocnienie pozycji właścicieli oraz przypomnienie przedsiębiorstwom przesyłowym, że dbałość o oznaczenia infrastruktury to nie tylko kwestia techniczna, ale również prawna.

_____________________________________________________________________

⚖️ Kancelaria Radcy Prawnego dr Moniki Ged wspiera właścicieli, deweloperów i przedsiębiorców w sporach o służebności przesyłu oraz w procesach inwestycyjnych związanych z infrastrukturą techniczną.

Kontakt:

Kancelaria Radcy Prawnego dr Monika Ged

ul. Rdestowa 51, 81-577 Gdynia 

tel. +48 502 608 982

e-mail: kancelaria@ged-lex.pl

_____________________________________________________________________

Masz wątpliwości, czy wstrzymanie robót budowlanych jest zgodne z prawem?

Temat ten przedstawiam w najnowym wpisie na blogu: Wstrzymanie wykonania prac budowlanych - kiedy możesz powiedzieć "STOP" bez ryzyka?