Od 7 stycznia 2026 roku w prawie budowlanym funkcjonuje mechanizm tzw. żółtej kartki.

Jest to narzędzie, w którego mogą korzystać organy nadzoru budowlanego w stosunku do inwestora.

Warto więc dowiedzieć się więcej o jego praktycznym zastosowaniu.  

Czego dokładnie dotyczy mechanizm żółtej kartki? 

Mechanizm ten dotyczy prowadzenia robót budowlanych wykonywanych w sposób istotnie odbiegających od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach. W skrócie chodzi o tzw. odstąpienia istotne.

Z punktu widzenia prawa budowlanego, odstąpienie istotne wymaga spełnienia wymaganych prawem formalności. Dopiero wówczas można uznać, że do odstąpienia doszło zgodnie z prawem.

W przeciwnym przypadku inwestor naraża się na wszczęcie przez organy nadzoru budowlanego postępowania naprawczego. 

Na czym w praktyce polega mechanizm żółtej kartki? 

Mechanizm żółtej kartki stanowi ostrzeżenie kierowane do inwestora, z którego mogą korzystać organy nadzoru budowlanego. 

Jeżeli inwestor dokonał istotnego odstąpienia od dokumentacji projektowej bez przeprowadzenia procedury wymaganej prawem, organ nadzoru budowlanego kieruje do niego ostrzeżenie o tym, że do takiego naruszenia doszło.  

Organ nie wszczyna wówczas postępowania dotyczącego tych naruszeń. Wysyła do inwestora sygnał (ostrzeżenie), że wie o nieprawidłowościach i daje inwestorowi szansę na ich usunięcie.

Organ nadzoru budowlanego kierując ostrzeżenie, poucza inwestora o konieczności doprowadzenia robót budowlanych do stanu zgodnego z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach.

Jaki termin ma inwestor na usunięcie niezgodności? 

Sprawdzenie czy roboty budowlane zostały doprowadzone do stanu zgodnego z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach może odbyć się na dwa sposoby.

Po pierwsze, organ nadzoru budowlanego po upływie 60 dni od dnia pouczenia inwestora sprawdza, czy roboty budowlane zostały doprowadzone do stanu zgodnego z dokumentacją.

Po drugie, o dokonanie takiego sprawdzenia, może wystąpić do organu nadzoru budowlanego sam inwestor i to przed upływem 60 dni od dnia otrzymania ostrzeżenia. Wówczas organ nadzoru budowlanego na wniosek inwestora dokonuje sprawdzenia czy roboty budowlane zostały doprowadzone do stanu zgodnego z dokumentacją.

Jakie są konsekwencje nieusunięcia niezgodności? 

Jeżeli pomimo otrzymanego ostrzeżenia, roboty budowlane nie zostały doprowadzone do stanu zgodnego z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach, organ nadzoru budowlanego wszczyna postępowanie naprawcze wobec inwestora. 

Czy mechanizm żółtej kartki jest stosowany w każdym przypadku stwierdzenia niezgodności? 

Zgodnie z przepisami, organ nadzoru budowlanego „może” pouczyć inwestora poprzez doręczenie mu ostrzeżenia o konieczności usunięcia niezgodności.

Oznacza to, że organ nadzoru budowlanego nie ma obowiązku stosowania takiego ostrzeżenia obligatoryjnie w każdym przypadku.

Zastosowanie mechanizmu żółtej kartki zależy więc od oceny organu nadzoru budowlanego.

Dlaczego wprowadzono mechanizm żółtej kartki? 

Mechanizm żółtej kartki ma stanowić dla inwestora szansę na samodzielne usunięcie naruszeń, zanim organ nadzoru budowlanego wdroży skomplikowaną procedurę postępowania naprawczego.

Z pewnością jest to duże ułatwienie dla inwestora, tym bardziej, że kwalifikacja odstąpienia jako istotnego lub nieistotnego nie zawsze jest oczywista.

Otrzymanie ostrzeżenia pozwoli inwestorowi uniknąć kosztownego i długotrwałego postępowania naprawczego i likwidację istotnego odstąpienia we własnym zakresie.

Jakie korzyści może przynieść mechanizm żółtej kartki? 

Wprowadzenie mechanizmu żółtej kartki pozwala inwestorowi na samodzielnie doprowadzenie robót do stanu zgodności z dokumentacją i uniknięcia postępowania naprawczego. 

Jest to więc rozwiązanie korzystne dla inwestorów, szczególnie że ustalenie, czy doszło o istotnego odstąpienia nie zawsze jest łatwe.

Organom nadzoru budowlanego daje narzędzie pozwalające na ostrzeżenie inwestora o nieprawidłowościach zanim dojdzie do wszczęcia postępowania naprawczego.  

______________________________________________________

Masz pytania dotyczące procesu budowlanego? Kancelaria świadczy pomoc prawną w tym zakresie.

Dane kontaktowe: 

Kancelaria Radcy Prawnego Monika Ged GEDLex

Ul. Rdestowa 51, 81-577 Gdynia

Tel. 502 608 982

e-mail: kancelaria@ged-lex.pl

_______________________________________________________

O czym pamiętać wynajmując rusztowanie?

Wyjaśniam w artykule:  Najem rusztowania - praktyczny przewodnik.